vineri, 14 mai 2010

Hotarare care sa tina loc de act autentic. Titlu de proprietate neintabulat in cartea funciara.

Dosar nr. 1594/221/2010

Sentinţa civilã nr. 2705
Şedinţa publică din data de 28.04.2010
Completul constituit din:
PREŞEDINTE Sonia Cososchi
GREFIER Magdalena Gianina Manole

Pe rol se află soluţionarea acţiunii civile formulate de reclamanta C.M., în contradictoriu cu pârâţii S.M.şi S.C., având ca obiect – pronuntare hotarare care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică, la prima strigare a cauzei se prezintă avocat A.O – pentru reclamantă, lipsă fiind pârâţii.
Grefiera de şedinţă a fãcut referatul cauzei arătând că procedura de citare nu este legal îndeplinită cu pârâta S.R.M., citaţia fiind restituitã cu menţiunea “pe str. P. nu există bloc …. Destinatar necunoscut”. Se constată că pârâţii au depus, prin serviciul Registratură, întâmpinare, în două exemplare.
Instanţa constata ca pârâta S.R.M.a depus întâmpinare, pentru acest termen de judecata, de unde se poate deduce ca a avut cunostinta despre prezentul litigiu, situaţie în care considerã cã se acopera lipsa de procedura.
Reprezentanta reclamantului depune dovada achitării taxei judiciare de timbru, respectiv chitanţa nr. .., în sumă de 13 lei şi 0,3 lei timbru judiciar, precizând că a timbrat la valoarea imobilului, care este 120 lei (RON). Declară că nu mai are alte cereri şi solicită cuvântul pe fond.
Instanţa, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat şi probe de administrat, acordă cuvântul pe fond.
Reprezentanta reclamantei solicită admiterea acţiunii şi, pe cale de consecinţă, să se constate că aceasta a dobândit, prin antecontract de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu, urmând ca instanţa să pronunţe, în caz de admitere, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Fără cheltuieli de judecată.
Instanţa reţine cauza spre soluţionare.

INSTANŢA,
deliberând asupra cauzei de faţă în camera de consiliu, conform prevederilor art. 256 alin. (1) Cod pr civilã, constatã urmãtoarele:
Prin acţiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Deva sub nr. 1594/221/2010 reclamanta C.M. a chemat în judecata pârâţii S.R.M. si S.C., solicitând instantei:
- sã constate cã reclamanta a dobândit, prin antecontract de vânzare-cumpãrare, imobilele înscrise în Titlul de proprietate nr. …;
- sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic pentru acest teren;
Expunând situatia de fapt, reclamanta a aratat ca terenul a fost proprietatea mamei pârâţilor, decedata în data de 11 ianuarie 1999.
In data de 02.10.2000, arata reclamanta, a “cumpãrat” terenul, achitând integral preţul de 1.200.000 lei.
Deşi pârâta S.R.M. a fost de acord sã încheie antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009, prin care s-a obligat ca pânã în data de 22.02.2010 sa încheie contractul de vânzare-cumpãrare în formã autentica, nu şi-a îndeplinit obligatia pânã în prezent. In plus, arata reclamanta, pârâta nu a informat-o ca mai are un frate.
Pârâţii au depus întâmpinare prin care au fost de acord cu admiterea acţiunii (f. 11)
In probatiune s-au depus înscrisuri, respectiv Titlul de proprietate nr. .. (f. 3), un înscris sub semnatura privara denumit “declaraţie”, datat 02.11.2000 (f. 4), certificatul de mostenitor nr. 23/26.02.2003 (f. 5), antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009 (f. 6)
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmãtoarele:
1. Starea de fapt:
In data de 02.10.2000, reclamanta împreuna cu fostul ei soţ, despre care susţine cã a decedat, a încheiat un pârâta S.R.M si cu fiul acesteia P.N.I, un act sub semnatura privata intitulat “declaraţie” în care s-a consemnat ca pârâta şi fiul ei “au cedat” reclamantei si fostului sot al acesteia, douã suprafete de teren demumite popular “F.” şi “C.”, în schimbul sumei de 1.200.000 lei.
Reclamanta susţine ca acest înscris se refera la terenurile pentru care s-a emis Titlul de proprietate nr. … pe numele defunctei S.S.C..
Din certificatul de mostenitor depus la fila 5 din dosar, eliberat în data de 26 februarie 2003, rezulta ca mostenitorii defunctei S.S.C., sunt cei doi pârâţi. Terenul pentru care s-a eliberat titlul de proprietate, nu este menţionat în certificatul de mostenitor.
Pârâta S.R.M. s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009 sã “efectueze succesiunea”, “sã întabuleze imobilele” si sa încheie actul în formã autenticã.
2. Legislaţia relevantã
Potrivit prevederilor art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
In baza principiului conversiunii actelor juridice, consacrat de art. 978 Cod civil, actele nule ca şi acte de vânzare-cumpãrare pot fi valorificate totuşi ca şi antecontracte de vânzare-cumpărare dar numai în condiţiile prevãzute de lege.
Potrivit prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Potrivit prevederilor art. 2 şi 14 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (abrogata prin Legea nr. 247/2005), terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sancţiunea pentru nerespectarea formei autentice fiind nulitatea absoluta.
Potrivit prevederilor art. 20 din Legea cadastrului şi publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Potrivit prevederilor art. 48 din Legea nr. 7/1996, registratorul de carte funciara dispune intabularea dacă înscrisul este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, indică numele părţilor, individualizează imobilul printr-un identificator unic, este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română, este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor. În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor acestei legi.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din acelaşi act normativ, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
In privinţa titlurilor de proprietate emise în temeiul legilor funciare, în art. 59 din Legea nr. 7/1996, se aratã cã pentru înscrierea titlului trebuie întocmitã o documentaţie cadastralã de cãtre o persoana fizica sau juridică autorizatã de Agenţia Nationala sau de oficiile teritoriale iar potrivit art. 62 din Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, pentru imobilele care nu sunt înscrise în cartea funciară, la prima înscriere se vor deschide cărţi funciare în baza documentaţiei cadastrale recepţionate, prin care se atribuie număr cadastral, a înscrisului doveditor al actului sau faptului juridic de dobândire sau constituire a dreptului real şi a certificatului fiscal sau adeverintei eliberate de primăria în circumscripţia căreia se afla situat imobilul.
Potrivit prevederilor art. 63 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea actului, potrivit art. 20 şi 48 din Legea nr. 7/1996. Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare.
Potrivit prevederilor art. 26 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate dobândit prin succesiune nu poate dispune de acest drept decât dupa ce si-a înscris în prealabil dreptul în cartea funciara.
3. Concluziile instantei:
In speta, reclamanta este beneficiara unei promisiuni de vânzare a unui teren pentru care s-a emis un titlu de proprietate pe numele antecesoarei pârâţilor.
Acest teren nu a fost întabulat în cartea funciara, motiv pentru care, este de la sine înţeles cã nu s-a putut încheia un act valabil de înstrãinare, în formã autentica.
Reclamanta s-a adresat instantei solicitând sa se constate ca “a dobândit” terenul prin antecontract si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic.
Cum instanţele au obligaţia de a respecta prevederile legale şi de a pronunţa hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare, se impune respingerea acţiunii.
Referitor la primul petit, se constata ca prin înscrisul intitulat “declaraţie” reclamanta nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, chiar daca pârâta semnatara ar fi fost proprietara tabulara a terenului, pentru ca la data încheierii actului, era în vigoare Legea nr. nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, care sancţiona cu nulitatea absoluta nerespectarea formei autentice.
Asa cum s-a aratat deja, acest act poate fi valorificat doar ca o promisiune de vanzare care da dreptul promitentului cumparator sa ceara promitentului vanzator sa încheie actul în forma autentica sau, daca sunt îndeplinite cerintele prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, sã poate cere instantei judecãtoresti sã pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Nici prin antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009, nu s-a dobândi dreptul de proprietate, acest act fiind tot o promisiune de vanzare-cumpãrare.
De altfel, daca reclamanta ar fi dobândit dreptul de proprietate în baza actelor mai sus menţionate, cererea adresata instantei ar fi fost practic lipsita de interes.
Referitor la petitul având ca obiect pronunţarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic instanta constata cã atât timp cât terenul nu este întabulat în cartea funciara iar pârâţii, mostenitori ai beneficiarei titlului nu si-au înscris dreptul în cartea funciara, s-ar putea pronunta o astfel de hotãrâre numai cu încãlcarea prevederilor legale citate mai sus.



PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARĂŞTE:


Respinge acţiunea reclamantei C.M. – (… )în contradictoriu cu pârâţii:
· S.M.- (…)
· S.C. – (…)
Cu drept de recurs în termen în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 28.04.2010, ora 14

Niciun comentariu:

Trimiteţi un comentariu