sâmbătă, 7 martie 2009

Rezolutiune antecontract. Despagubiri. Drept de retentie.

Dosar nr. 6538/221/2008

Sentinţa civilã nr. 731
Şedinţa publicã din data de 18.02.2009
Completul compus din:
PREŞEDINTE: Sonia Cososchi
GREFIER: M.F.

Pe rol fiind soluţionarea acţiunii reclamanţilor C.N. şi C.C., formulata în contradictoriu cu pârâtul H.P.M. , având ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
Procedura legal îndeplinita.
La apelul nominal fãcut în şedinţã publicã se prezintã reclamanţii personal şi asistaţi de av. B.G. şi martorul O.A., lipsã fiind pârâtul, legal citat pentru acest termen, cu menţiunea “la interogatoriu, sub sancţiunea aplicãrii preveederilor art. 225 Cod pr civila”.
Instanţa legitimeaza reclamanţii şi, având în vedere consemnãrile din Incheierea de şedinţã din data de 17 decembrie 2008, îi întreabã dacã înţeleg sã renunţe la judecatã petitelor având ca obiect pronunţarea unei hotãrâri care sã ţinã loc de act autentic.
Reclamanţii declarã cã s-au consultat cu avocatul şi au decis sã renunţe la aceste petite.
Instanţa, având în vedere prevederile art. 246 Cod pr civila, ia act de renunţarea la judecată petitelor prin care s-a solicitat:
- sã se constate cã în data de 10.04.2008 au încheiat cu pârâtul H.P.M. un antecontract de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.A., prin care pârâtul s-a obligat sã le transmitã reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Ilia, …, identificat cu nr. tarla 592, parcelele nr. 280, 281 şi 282 ;
- sã se dispunã ca hotãrârea sã ţinã loc de act autentic ;
- sã se dispunã întabularea în cartea funciarã.
Dupã audierea martorulului, instanţa constatã cauza în stare de judecatã şi acordã cuvântul pentru concluzii orale.
Av. B.G. solicitã admiterea acţiunii aşa cum a fost precizatã, respectiv sã se dispunã rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O. şi obligarea pârâtului H.P.M. să achite reclamanţilor suma de 50.000 lei reprezentând dublul sumei primite cu titlu de preţ şi suma de 3000 lei reprezentând valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului. Pânã la plata sumelor datorate, solicitã sã se instituie în favoarea reclamanţilor un drept de retenţie, asupra imobilului. Deasemenea, solicitã obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecatã în cuantum de 2513 lei.
Instanţa declarã dezbaterile închise şi informeazã cã pronunţarea va fi fãcutã în sedinţã publicã, astãzi 18.02.2009, ora 14, sala 24.

INSTANŢA,
deliberând asupra cauzei de faţã :
I. Obiectul acţiunii şi timbrajul:
Prin acţiunea înregistratã pe rolul Judecãtoriei Deva sub nr 6538/221/29.10.2008, reclamanţii C.N. şi C.C. au solicitat instanţei :
- sã constate cã în data de 10.04.2008 au încheiat cu pârâtul H.P.M. un antecontract de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O., prin care pârâtul s-a obligat sã le transmitã reclamanţilor dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Ilia, …, identificat cu nr. tarla 592, parcelele nr. 280, 281 şi 282 ;
- sã dispunã ca hotãrârea sã ţinã loc de act autentic ;
- sã dispunã întabularea în cartea funciarã
sau, în subsidiar :
- sã dispunã rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O., ;
- sã restituie pârâţii dublul sumei primite ca preţ al vânzãrii, respectiv 50.000 lei;
- sã fie obligaţi la despãgubiri în sumă de 3000 lei pentru îmbunătăţirile efectuate.
- Să se instituie in favoarea reclamanţilor un drept de retenţie, asupra imobilului, până la plata sumelor datorate;
La termenul din 17.12.2008, reclamanţii şi-au precizat acţiunea în sensul cã au renuntat la primele capete de cerere.
La termenul de judecatã din data de 18.02.2009, în temeiul art. 246 Cod pr civila, instanţa a luat act de declaraţia de renunţare la judecata primelor petite.
Acţiunea a fost timbratã cu 1247 lei şi s-a ataşat timbru judiciar de 6,5 lei iar pentru suma de 1246,58 lei s-a admis cererea reclamanţilor şi s-a acordat ajutor public judiciar (a se vedea încheierea de la fila 24).
II Temeiurile de fapt şi de drept invocate :
II. 1 Reclamanţii au arătat că au încheiat cu pârâtul H.P.M. un antecontract de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O., prin care acesta din urmă s-a obligat sã le transmitã dreptul de proprietate asupra imobilului, situat în Ilia, …., identificat cu nr. tarla 592, parcelele nr. 280, 281 şi 282, sens în care şi-a asumat obligaţia ca în termen de 60 de zile să efectueze toate demersurile legale pentru a-şi întabula în cartea funciară dreptul de proprietate, pentru a se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.
Pârâtul nu şi-a îndeplinit însă aceste obligaţii, deşi au trecut mai mult de 60 de zile.
In drept, au fost invocate prevederile art. 1073, 1075 1020, 1021, 1066 şi 1708 Cod civil, prevederile Titlului X din Legea nr. 247/2005 şi art. 274 Cod pr civilă.
II. 2 Pârâtul legal citat, la primul termen cu menţiunea sã depunã întâmpinare sub sancţiunea decãderii din dreptul de a propune probe şi de a invoca excepţii de ordine privatã (f. 11), iar pentru termenul din 18.02.2009 cu menţiunea “la interogatoriu, sub sancţiunea aplicãrii prevederilor art. 225 Cod pr civila” (f. 28) nu s-a prezentat la nici un termen şi nu a depus nici întâmpinare.
III. Probele administrate:
In probaţiune au fost depuse urmãtoarele înscrisuri:
- antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 (f. 3-4)
- notificarea adresata pârâtului pentru a se prezenta la la BNP O.M. (f. 5-6) ;
La termenul din data de 18.02.2009, a fost audiat un martor, declaraţia acestuia fiind consemnatã în scris şi depusã la dosarul cauzei (f. 29).
IV. Analizând actele şi lucrãrile dosarului instanţa constatã urmãtoarele:
IV.1 Starea de fapt reţinutã de instanţã:
Reclamanţii au încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O., prin care pârâtul s-a obligat sã le transmitã dreptul de proprietate asupra imobilului, construcţii şi teren situat în localitatea Ilia, …., identificat cu nr. tarla 592, parcelele nr. 280, 281 şi 282, sens în care şi-a asumat obligaţia ca în termen de 60 de zile să efectueze toate demersurile legale pentru a-şi întabula în cartea funciară dreptul de proprietate, pentru a se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.
La data încheierii antecontractului reclamanţii promitenţi cumpãrãtori au achitat pârâtului promitent vânzãtor suma de 25.000 lei reprezentând preţul integral al imobilului.
Tot la data încheierii antecontractului reclamanţii promitenţi cumpãrãtori au intrat în posesia imobilului.
In antecontract s-a inserat clauza potrivit cãreia în cazul în care promitentul vânzãtor nu-şi va executa obligaţiile asumate, fãrã a putea invoca o cauzã strãinã exoneratoare de rãspundere va restitui dublul sumei primite cu titlu de preţ.
Dupã ce li s-a predat posesia, reclamanţii au executat lucrãri de îmbunãtãţiri evaluate la 3000 lei, fapt confirmat de martorul audiat în cauzã.
In aprecierea stãrii de fapt, instanţa a avut în vedere doar probele administrate de reclamanţi, pârâtul nemanifestând niciun interes faţã de prezenta procedurã judiciarã.
IV.2 Referitor la rezoluţiunea antecontractului şi la obligarea pârâtului la plata dublului sumei primite cu titlu de preţ:
Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convenţiile legal fãcute, au putere de lege între pãrţile contractante.
Potrivit prevederilor art. 1020 şi 1021 Cod civil, condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna in contractele sinalagmatice. In cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte obligaţiile creditorul obligaţiei neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligaţiei şi desfiinţarea contractului cu daune interese.
Potrivit prevederilor art. 1068-1069 Cod civil, creditorul obligaţiei neexecutate, are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligatiei principale, clauza penală fiind o compensaţie a daunelor interese, ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.
Potrivit prevederilor art. 1066 Cod civil, „clauza penală este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leaga a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i”.
In speţã, promitenţii cumpãrãtori au optat pentru rezoluţiunea antecontractului şi valorificarea clauzei penale inserate în antecontract, prin care, aşa cum s-a arãtat, promitentul vânzãtor s-a obligat ca în cazul în care nu-şi va executa obligaţiile asumate, fãrã a putea invoca o cauzã strãinã exoneratoare de rãspundere sã restituie dublul sumei primite cu titlu de preţ.
Referitor la cererea având ca obiect rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, instanţa constată că pentru a se dispune rezoluţiunea se impune ca reclamantul să facă dovada că pârâtul nu a executat în mod culpabil obligaţiile ce-i reveneau iar el şi le-a executat sau este gata să şi le execute pe ale sale.
In speţã, reclamanţii au achitat integral preţul şi au invitat pârâtul la notar pentru a se încheia contactul în formã autenticã (f. 5) dar pârâtul nu s-a prezentat la notar şi nici ulterior nu a manifestat niciun interes pentru a-şi îndelini obligaţiile asumate prin antecontract.
Faţã de starea de fapt constatatã de instanţã şi având în vedere prevederile legale mai sus citate se va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O., pârâtul H.P.M. urmând a fi obligat să achite reclamanţilor suma de 50.000 lei reprezentând dublul sumei primite cu titlu de preţ.
IV.3 Referitor la despãgubirile solicitate pentru îmbunãtãţirile aduse imobilului:
In speţã, reclamantul nu a indicat un temei legal pentru obligarea la plata sumei de 3000 lei reprezentând contravaloarea îmbunãtãţirilor aduse imobilului.
Instanţa apreciaza cã fiind fãcutã dovada executãrii acestor lucrãri cu martorul audiat în cauzã, care a declarat cã este dulgher şi cã participat personal la executarea lucrãrilor, se impune despãgubirea promitentului cumpãrãtor care, cu bunã credinţã a executat aceste lucrãri, în temeiul îmbogãţirii fãrã justã cauzã.
Deşi îmbogatirea fara justa cauza nu are o reglementare legalã expresã, este recunoscutã în mod unanim în doctrinã şi jurisprudentã, ca izvor de obligaţii, fiind definitã ca un fapt juridic licit, care are ca efect mãrirea patrimoniului unei persoane, ca o consecinţã a diminuãrii patrimoniului alteia, fãrã ca pentru aceastã operaţiune sã existe o justã cauzã. Din acest fapt se naste obligatia pentru cel care şi-a marit patrimoniul de a-l despãgubi pe cel care şi-a diminuat patrimoniul, în limitele acestei diminuãri.
In speţã, fiind îndeplinite aceste cerinţe, reclamanţii executând lucrãri care vor profita proprietarului, se va admite cererea privind obligarea pârâtului la plata sumei de 3000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunãtãţirilor.
IV.4 Referitor la instituirea unui drept de retenţie:
Ca o garanţie a plãţii sumelor datorate de pârât, reclamanţii au solicitat instituirea unui drept de retenţie în favoarea lor, pânã la plata integralã a sumei de 53.000 lei datoratã de pârât.
Instanţa constatã cã spre deosebire de celelalte garantii reale care au o reglementare distincta în Codul Civil sau în alte legi speciale, dreptul de retentie nu este reglementat de Codul Civil sub forma unei institutii aparte dar este unanim acceptat în doctrinã şi practica judiciarã, find calificat ca o formã de garanţie realã imperfectã, condiţia principalã pentru instituirea dreptului fiind aceea a conexitãţii între obiectul asupra cãruia se cere a se institui dreptul de retenţie şi datoria pe care urmeazã sã o garanteze.
Cum în speţã este îndeplinitã cerinţa conexitãţii, suma datoratã este semnificativã şi s-a fãcut şi dovada unei rele credinţe a pârâtului, se va admite cererea şi se in favoarea reclamanţilor un drept de retenţie, asupra imobilului ce a fãcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpãrare, până la plata sumelor datorate de pârât.
IV.4 Referitor la cheltuielile de judecatã:
Având în vedere prevederile art. 274 Cod pr civila si prevederile art. 18 din OUG nr. 51/2008 privind ajutorul public judiciar în materie civilă, instanta va obliga pârâtul să achite reclamantei suma de 2513 lei cu titlu de cheltuieli de judecata şi să achite în contul bugetului de stat suma de 1246,58 lei reprezentând taxa de timbru pentru care instanţa a acordat scutire reclamanţilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARĂŞTE:

Admite acţiunea reclamanţilor C.N. şi C.C. în contradictoriu cu pârâtul H.P.M..
Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpãrare autentificat sub nr. 1803/10.04.2008 de BNP M.O..
Obligă pârâtul H.P.M. să achite reclamanţilor suma de 50.000 lei reprezentând dublul sumei primite cu titlu de preţ şi suma de 3000 lei reprezentând valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului.
Instituie in favoarea reclamanţilor un drept de retenţie, asupra imobilului, până la plata sumelor datorate de pârât.
Obligă pârâtul sã achite reclamanţilor suma de 2513 lei reprezentând cheltuieli de judecatã.
Obligă pârâtul sã vireze la bugetul de stat suma de 1246,58 lei pentru care s-a acordat ajutor public judiciar.
Cu drept de recurs în termen în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18.02.2009, ora 14.

Niciun comentariu:

Trimiteţi un comentariu