sâmbătă, 7 martie 2009

Hotarare care sa tina loc de act autentic. Obligatia de a face.

Dosar nr. 5969/221/2008

Sentinţa civilã nr. 492
Şedinţa publică de la 04.02.2009
Completul constituit din:
PREŞEDINTE Sonia Cososchi
GREFIER: M.F.

Pe rol fiind soluţionarea acţiuni reclamantului P.G.V., în contradictoriu cu pârâţii B.A., S.O. şi B.I. având ca obiect obligarea la încheierea unui contract în formã autentica sau, în caz de refuz pronunţarea unei hotãrâri care sa tina loc de act autentic.
Procedura legal îndeplinitã.
La apelul nominal fãcut în şedinţã publicã, se prezintã reclamantul personal şi asistat de av. M.A.B.şi pârâţii personal şi asistaţi de av. M.D.C..
Grefiera de şedinţã a fãcut referatul cauzei arãtând cã pentru acest termen s-a dispus citarea la interogatoriu a tuturor pãrţilor.
Pãrţile se legitimeazã, dupã care se administreaza proba cu interogatoriul, rãspunsurile fiind consemnate în scris.
Dupã luarea interogatoriilor instanţa constatã cauza în stare de judecatã şi acordã cuvântul pentru concluzii orale.
Av. M.A.B. solicitã admiterea acţiunii şi, constatând cã pârâţii şi-au exprimat refuzul de a încheia contractul în formã autenticã, solicitã sã se pronunţe o hotãrâre care sã ţinã loc de act autentic.
Instanţa, având în vedere concluziile puse de avocat, întreabã reclamantul personal dacã îşi mai menţine sau nu capãtul de cerere privind obligarea pârâţilor la efectuarea demersurilor legale pentru încheierea contractului de vânzare-cumpãrare sau dacã renunţã la acest capãt de cerere.
Reclamantul aratã cã îşi menţine şi acest petit.
Av. M.A.B., având în vedere poziţia pãrţii pe care o reprezintã, reformuleazã concluziile şi aratã cã solicitã admiterea acţiunii aşa cum a fost formulatã, şi obligarea pârâţilor şi la plata cheltuielilor de judecatã reprezentate de taxa de timbru şi de onorariul avocatului.
Av. M.D.C. solicitã respingerea acţiunii, având în vedere faptul cã pârâta B.A. a semnat singurã promisiunea de vânzare deşi nu era singura moştenitoare. Solicitã obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecatã reprezentate de onorariul avocaţial.
Instanţa declarã închise dezbaterile.
Cauza rãmâne în pronuntare. Pronunţarea va fi fãcutã în şedinţã publicã astãzi, ora 14, Sala 24.

INSTANŢA,
Deliberând asupra cauzei de faţă:
I. Obiectul cauzei şi cadrul procesual:
Constată că în data de 07.10.2008, sub nr. 5969/221, s-a înregistrat pe rolul Judecãtoriei Deva, acţiunea reclamantului P.G.V. care a solicitat în contradictoriu cu pârâta B.A. obligarea pârâtei la încheierea unui contract în formã autentica pentru imobilul evidenţiat în CF 302 Vetel, nr. Top. 305, parcela 2509/1, în suprafata de 1800 mp, teren situat în localitatae Vetel, zona Calamari (mãrul-Neagului-Apa Minerala), jud. Hunedoara sau, în caz de refuz sã se pronunţe o hotãrâre care sa tina loc de act autentic şi sã se dispuna întabularea în cartea funciara.
Acţiunea a fost timbratã cu 1271 lei şi s-a aplicat timbru judiciar de 5 lei.
Acţiunea a fost ulterior precizatã în sensul cã s-a solicitat introducerea în cauzã în calitate de pârâţi a celorlalţi doi moştenitori ai defunctului B.I., beneficiarul titlului de proprietate nr. 91982/221/20.04.2007 în care este inclus terenul ce face obiectul litigiului, respectiv S.O.şi B.I..
S.O.şi B.I.au depus o cereri de intervenţie în interes propriu prin care au soliciat respingerea acţiunii.
Cererile de intervenţie nefiind legal timbrate au fost anulate în şedinţa din data de 14.01.2009 (a se vedea Incheierea de la fila 43).
II. Temeiurile de fapt şi de drept invocate de pãrţi:
II.1 Expunând situatia de fapt, reclamantul a arãtat cã a încheiat cu pârâta B.A., în anul 2006 un contract de vânzare-cumparare sub semnatura privata prin care pârâta s-a obligat sa-i trasfere dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru suma de 200 milioane lei vechi (20.000 lei noi).
La data încheierii contractului, s-a platit un avans de 25 milioane lei vechi, urmand ca diferenţa sa fie achitata la data încherii actului în forma autenica.
Reclamantul a invitat pârâta la Biroul Notarului Public H.I. în data de 19.09.2008, ora 10, dar aceasta nu s-a prezentat.
In drept, au fost invocate prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996, art. 969, 970 şi 1073 Cod civil.
II.2 Pârâta a depus întâmpinare (f.20-21) prin care a solicitat respingerea acţiunii, arãtând cã terenul a fost proprietatea defunctului B.I.cãruia i s-a reconstituit dreptul de proprietatea în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991 emiţându-i-se titlul de proprietate nr. 91982/221/20.04.2007.
Moştenitorii defunctului B.I.sunt cei doi copii B.I.şi S.O.şi pârâta.
Prin urmare, singurã, nu poate încheia contract de vânzare-cumpãrare pentru acest teren.
II.3 B.I.şi S.O., au depus cereri de intervenţie în nume propriu prin care au arãtat cã sunt şi ei moştentori iar pârâta care are doar o cota de 2/8 din teren astfel încât nu poate vinde singurã terenul
Chiar dacã cererile de intervenţie în nume propriu au fost anulate ca netimbrate, având în vedere motivarea acestora, instanţa le va analiza ca apãrãri în prezenta cauzã în care intervenienţii iniţiali au fost chemaţi în judecatã ca pârâţi.
III. Probele administrate:
III. 1 Contrar prevederilor exprese ale art. 112 alin. (1) pct. 5 din Codul de procedurã civilã şi ignorând prevederile art. 138 Cod pr civila reclamantul, deşi asistat de avocat, prin cererea de chemare în judecatã nu a solicitat niciun fel de probe, anexând însã urmãtoarele înscrisuri (fãrã alte explicaţii):
- Incheierea de certificare nr. 1359/19.09.2008 prin care BNP H.I., certificãfaptul cã pârâta B.A. nu s-a prezentat pentru a încheia contractul în formã autenticã (f. 7);
- Notificarea fãcutã prin intermediul executorului judecãtoresc (f.11);
- Un înscris sub semnãturã privatã denumit “contract de vânzare-cumpãrare încheiat în data de 02 septembrie 2006” prin care pârâta B.A. s-a obligat sã vândã reclamantului o suprafaţa de 1800 mp teren situat în localitatea Vetel, zona Calamari (mãrul-Neagului-Apa Minerala), jud. Hunedoara, parcela cadastralã noua nr. 2509/1, pe care l-a moştenit de la soţul B.I., pentru preţul de 200.000.000 lei vechi, din care, la data încheierii convenţiei a primit 25.000.000 lei (f. 12)
- Contract de vânzare-cumpãrare încheiat în 9 aprilie 1927 şi o schitã cadastralã (f. 8-9);
- Chitanţa datatã 07.09.2006 prin care pârâta B.A. confirmã primirea sumei de 10.000.000 lei vechi, reprezentând avans pentru terenul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpãrare din data de 2 septembrie 2006 (f. 10).
III. 2 Pârâta B.A., contrar prevederilor exprese ale art. 115 pct. 3 din Codul de procedurã civilã şi ignorând prevederile art. 138 Cod pr civila a formulat generic o cerere de probaţiune solicitând proba cu înscrisuri, fãrã a arãta la ce înscrisuri se referã şi sub ce aspect sunt relevante în cauzã şi a mai adãugat cã va solicita şi proba cu interogatoriu şi cu martori “în funcţie de mersul dezbaterilor”. Nu a indicat nici numele si adresele martorilor şi nici eventualele fapte şi împrejurãri pe care doreşte sã le probeze cu martori.
A anexat urmãtoarele înscrisuri:
- recipisa de consemnare a sumei de 3.500 lei pe numele reclamantului, datatã 10.12.2008, respectiv data primului termen de judecatã stabilit în cauzã (f. 22);
- Titlul de proprietate nr. 91982/221/20.04.2007 emis pe numele defunctului B.I., în care este inclusã parcela nr. 2590/1, care a fãcut obiectul convenţiei încheiate în data de 02 septembrie 2006 (f. 23)
- Certificatul de moştenitor nr. 41/08.12.2008, emis dupã o lunã de la data la care s-a introdus cererea de chemare în judecatã (f. 24)
III. 3 Pârâţii B.I.şi S.O., reprezentaţi de acelaşi avocat cu pârâta B.A., nu au propus probe.
III. 4 In temeiul art. 129 alin. (5) Cod pr.civilã, instanţa, din oficiu a solicitat Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliarã Deva sã comunice CF 302 Veţel, menţionatã în convenţia din data de 02 septembrie 2006.
Cartea funciarã a fost comunicatã pentru termenul din 14.01.2009 (f. 33-41).
Tot la termenul din data de 14.01.2009, instanta a încuviinţat interogatoriul pãrţilor şi a constatat decãderea din probã a pãrţilor, având în vedere prevederile art. 138 Cod pr civilã.
Aceste prevederi din dreptul procesual intern aplicate de instanţã, sunt în deplin acord cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
In acest sens vom cita doar douã exemple recente.
Astfel, în hotãrârea Curţii datã în data de 13.01.2009 în cauza Faimblat c. României, Curtea Europeanã a Drepturilor Omului, reiterând jusriprudenţa sa constantã a arãtat cã dreptul protejat de art. 6 alineat 1 din Convenţie, nu este absolut şi se pretează la unele limitări implicit admise, având în vedere faptul că prin însăşi natura sa, presupune o reglementare din partea statului, care se bucură în această privinţă de o anumită marjă de apreciere (a se vedea alineatul 22 din hotãrâre)
Mai concret, în hotãrârea Curţii datã în data de 30.09.2008 în cauza Ana şi Ioan Radu c. României, Curtea Europeanã a Drepturilor Omului a respins cererea reclamanţilor referitoare la constatarea încălcării art. 6 alineat 1 din Convenţie arãtând cã nu se poate reţine încãlcarea acestui text din Convenţie, în mãsura în care este vorba despre reguli de procedurã care vizează şi garanteaza buna desfăşurare a procedurii judiciare interne, reguli clare, accesibile şi previzibile, care nu au fost respectate de partea care invocã încãlcarea art. 6 alineat 1 (a se vedea alineatul 35 din hotãrâre).
III. 5 In şedinţa din data de 04.02.2009, s-au luat interogatorii pãrţilor (f. 48-54).
IV. Analizând actele şi lucrãrile dosarului în contextul reglementãrile legale în vigoare, instanţa constatã urmãtoarele:
IV. 1 Starea de fapt reţinutã de instanţã:
Pârâta B.A. a încheiat cu reclamantul o convenţie prin care s-a obligat sã vândã o suprafaţa de 1800 mp teren situat în localitatea Vetel, zona Calamari (Mãrul-Neagului-Apa Minerala), jud. Hunedoara, parcela cadastralã noua nr. 2509/1, în înscrisul sub semnãturã privatã încheit cu aceastã ocazie, arãtându-se care a moştenit terenul de la soţul ei, Bedea Ion.
In convenţie s-a arãtat cã preţul vânzãrii este de 200.000.000 lei vechi, din care, la data încheierii convenţiei pârâta a primit 25.000.000 lei.
Convenţia a fost încheiatã în prezenţa pârâtei Sighiartãu Olivia, fiica pârâtei B.A., care a semnat ca martor.
Potrivit rãsunsurilor date de pârâta Sighiartãu Olivia, o parte din banii primiţi în baza acestei convenţii au fost daţi de pârâta B.A., fiice pârâtei.
La câteva zile dupã ce s-a încheiat convenţia, pârâta B.A. a mai primit încã 10.000.000 lei vechi de la reclamant, tot ca avans pentru terenul pe care s-a obligat sã-l vândã.
In data de 20.04.2007 a fost emis Titlul de proprietate nr. 91982/221/.2007, în care este inclusã parcela nr. 2590/1, care a fãcut obiectul convenţiei încheiate în data de 02 septembrie 2006.
Pentru a-şi îndeplini obligaţiile asumate prin convenţia încheiatã, pârâta ar fi trebuit sã întabuleze titlul de proprietate în cartea funciarã (operaţiune la care era obligatã şi în temeiul art. 59 din Legea cadastrului şi publicitãţii imobilare, nr. 7/1996), sã facã ieşirea din indiviziune şi apoi sã încheie actul în formã autenticã.
Pârâta, nu numai cã nu a fãcut nimic din ceea ce era obligatã sã facã dar, în data de 8 decembrie 2009, respectiv, dupã aproximativ o lunã de la data la care a fost chematã în judecatã, s-a prezentat împreunã cu ceilalţi doi pârâţi, la BNP Roman Florina Violeta, declarãnd cã în masa succesoralã dupã defunctul B.I., este inclus doar acest teren şi obţinând certificat de moştenitor în care cei trei pârâţi figureazã ca şi coproprietari asupra terenului.
Toţi cei trei pârâţi au recunoscut însã în fata instanţei cã în realitate, în masa succesoralã mai erau şi alte imobile, de unde se poate deduce intenţia clarã de a frauda drepturile reclamantului.
Mai mult, banii primiţi de pârâta B.A., cu mai mult de doi ani în urmã, au fost consemnaţi de pârâţi la dispoziţia reclamantului doar în ziua în care a fost primul termen de judecatã în cauzã (a se vedea recipisa de la fila 22).
IV. 2 Concluziile instanţei:
IV.2. A Referitor la petitul având ca obiect pronuntarea unei hotãrâri care sã ţinã loc de act autentic şi la cel referitor la obligarea OCPI sa întabuleze în cartea funciarã dreptul reclamantului, instanţa constatã urmãtoarele:
Potrivit prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 “În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”
Din analiza acestui text, rezultă că în cazul acţiunii prin care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reclamantul trebuie să facă dovada că şi-a îndeplinit propriile obligaţii şi că pârâtul refuză să şi le îndeplinească pe ale lui şi evident, mai trebuie îndeolinitã şi condiţia ca imobilul sã fie întabulat în cartea funciarã.
In speţã, terenul fiind situat într-o zonã cu tradiţie în regim de carte funciarã, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciarã avea efect constitutiv de drepturi (a se vedea art. 17 din Decretul Lege nr. 115/1938).
In prezent, potrivit prevederilor art. 20 din Legea cadastrului şi publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor.
Potrivit prevederilor artl 30 alin. (1) din acelaşi act normativ, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
In speţã, nici pârâţii şi nici B.I., beneficiarul titlului de proprietate în care este inclusã parcela de teren ce face obiectul litigiului, nu figureazã ca proprietari în CF 302 Veţel, singura carte existentã în prezent, având în vedere faptul cã titlul de proprietate nu a fost încã întabulat într-o carte funciarã nouã, în condiţiile art. 59 din Legea nr. 7/1996.
Faţã de cele expuse mai sus, deşi pârâţii au refuzat clar şi categoric sã se prezinte la notar pentru încheierea actului în formã autenticã, instanţa trebuie sã respingã petitele privind pronunţarea unei hotãrâri care sã ţinã loc de act autentic şi privind dispunerea întabulãrii în cartea funciarã, pentru cã în lipsa întabulãrii moştenitorilor beneficiarului titlului, o astfel de hotãrâre ar rãmâne fãrã efecte juridice, ceea ce nu poate fi permis într-un stat de drept..
IV.2. B Referitor la petitul având ca obiect depunerea de diligenţe în vederea transmiterii dreptului de proprietate.
Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convenţiile legal fãcute, au putere de lege între pãrţile contractante iar potrivit prevederilor art. 723 alin. (1) Cod pr civilã, drepturile procedurale trebuie exercitate cu buna-credinta si potrivit scopului in vederea căruia au fost recunoscute de lege.
In speţã, din starea de fapt expusã mai sus constatatã în baza probelor administrate în cauzã, a rezultat, fãrã putinţã de tãgadã cã:
- pârâta B.A. s-a obligat sã vândã terenul în litigiu;
- pârâta S.O.a semnat ca martor iar o parte din banii primiţi au fost daţi fiicei acesteia;
- toţi pârâţii au recunoscut cã în afara acestui imobil mai erau şi alte imobile în masa succesoralã dar, cu toate acestea, dupã deschiderea prezentei proceduri judiciare, au dezbãtut succesiunea, declarând cã acest teren este singurul imobil;
- ca urmare a modului în care s-a procedat, s-a creat o situaţie în care, în prezent, pârâta B.A., nu-şi mai poate îndeplini singurã, fãrã acordul celorlalţi doi pârâţi, obligaţiile asumate,
Faţa de aceastã situaţie, ţinând cont şi de faptul cã dacã s-ar admite apãrãrile pârâţilor, s-ar recompensa reaua-credinţã a acestora care au cooperat pentru a crea situaţia actualã în care existã impedimente juridice pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate de pârâta B.A., instanţa va obliga pârâţii sã depune diligenţele necesare pentru executarea obligaţiei asumate de pârâta B.A. prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat cu reclamantul, respectiv sã întabuleze în cartea funciarã titlul de proprietate nr. 91982/221/20.04.2007, sã facã ieşirea din indiviziune şi sã transmitã dreptul de proprietate cu privire la suprafata de 1800 mp teren, situat în localitatea Vetel, zona Calamari (Mãrul-Neagului-Apa Minerala), jud. Hunedoara.
Având în vedere prevederile art. 274 Cod pr civila, instanţa va obliga pârâta B.A., promitenta vânzãtoare care a refuzat executarea obligaţiei asumate, sã achite reclamantului suma de 2556,80 lei reprezentând cheltuieli de judecatã.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTÃRÃŞTE:

Admite în parte acţiunea reclamantului P.G.V., împotriva pârâţilor: B.A., S.O.; şi B.I.
Obligã pârâţii sã depune diligenţele necesare pentru executarea obligaţiei asumate de pârâta B.A. prin antecontractul de vânzare-cumparare încheiat cu reclamantul, respectiv sã întabuleze în cartea funciarã titlul de proprietate nr. 91982/221/20.04.2007, sã facã ieşirea din indiviziune şi sã transmitã dreptul de proprietate cu privire la suprafata de 1800 mp teren, situat în localitatea Vetel, zona Calamari (Mãrul-Neagului-Apa Minerala), jud. Hunedoara.
Respinge cererile privind pronunţarea unei hotãrâri care sã ţinã loc de act autentic şi întabularea în cartea funciarã.
Obligã pârâta B.A. sã achite reclamantului suma de 2556,80 lei reprezentând cheltuieli de judecatã.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la data comunicãrii.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 04.02.2009, ora 14.

Niciun comentariu:

Trimiteţi un comentariu